Seis modelos de negocio y un marco para innovar en Real Estate

Foto: huellasbysareb.es

De Inmobiliare | Por Pepe Villatoro

En este artículo comparto una lista de seis modelos de negocio innovadores en real estate, incluyendo ejemplos de empresas para explicar mejor las ideas principales. Me enfoco en dos comportamientos principales: rentar y el uso general de espacios, es decir, modelos que generan más ingresos por metro cuadrado que operaciones tradicionales.

El contenido viene de mis experiencias personales y pensamientos. Quise poner orden a mis ideas en una forma que espero sea útil también para emprendedores, inversionistas y gente de la industria.

La parte más divertida viene al cruzar modelos de negocio y sectores, lo cual muestra grandes oportunidades en el mercado. Aquí están los seis modelos ordenados de más abierto a más verticalizado.

1.- Plataforma Abierta

Ejemplos: Craigslist, Metros Cúbicos, Zillow, Dada Room.

Qué: Históricamente empezaron como listados o directorios y se convirtieron en plataformas de matchmaking o marketplaces para uno o más sectores. Se enfocan en el volumen y una promesa que “encuentra cualquier tipo de espacio en cualquier lugar”. Los datos clave de mercado (big data) se han convertido en un diferenciador importante, como en el caso de los precios de casas en Zillow.

Modelos de ingreso: Listados premium, anuncios, datos y servicios para brokers, prestamistas y desarrolladores.

Una idea: Estas plataformas pueden desarrollar modelos innovadores de inversión, similares a lo que hace Angellist en el mundo de las startups: syndicates y rolling funds pero para proyectos de desarrollo o remodelación, o mini FIBRAs privadas.

2.- Plataforma Curada o de Segmento

Ejemplos: Airbnb, Couchsurfing, todos los ‘Airbnbs for X’, ShareDesk, Around.

Qué: Marketplaces para un sector o comportamiento específico donde el cliente final espera cierto nivel de experiencia o características del servicio.

Modelos de ingreso: Comisiones a los anfitriones y/o de los clientes finales.

Una idea: Estas plataformas se enfocan en rentas de corto plazo pero típicamente se expanden a transacciones más lucrativas y estables de más largo plazo conforme construyen marcas globales y estándares de comportamiento para el usuario. Por ejemplo, yo llevo varios años usando Airbnb para rentas de un mes o más, en lugar de usar suites ejecutivas, hoteles u otras opciones.

También hay una oportunidad B2B (business to business) enorme de desplazar a las soluciones de control de gastos de viajes como Concur y Expensify a partir de un enfoque en el usuario final.

3.- Brokers

Ejemplos: REX, Redfin, Homie.

Que: Históricamente son intermediarios que ofrecen un servicio personalizado por transacción. Su mayor valor agregado son sus redes de contactos y su información, por lo cual están siendo desintermediados rápidamente por plataformas de software y marcas globales. Las mayores innovaciones en este espacio son: generar transparencia en los precios y el matchmaking a través de machine learning, y eliminar complicaciones legales y financieras como la necesidad de tener un aval para rentar un departamento.

Modelos de ingreso: Comisión del rentero, cliente final, o ambos.

Una idea: Los brokers deberían obtener inspiración de los asesores financieros, quienes también necesitan evolucionar rápidamente conforme la información se vuelve disponible libremente. Pueden convertirse en empresas de medios y datos que hacen transacciones basadas en su curación, así como enfocarse en administración de portafolios de largo plazo. O, dicho en palabras de moda súper disruptivas: “Director/Equipo de Real Estate As A Service”.

Vendrá mayor disrupción a través de robot advisors y chatbots, empujando a los brokers tradicionales hacia mercados de gama alta y transacciones más grandes que tienden a tener estructuras más complicadas legales y de negocio.

4.- Agregador/Franquicia

Ejemplos: Oyo, Impact Hub, COW.tech.

Que: Empresas que ofrecen marca, mejores prácticas y marketing a operadores independientes para formar parte de una organización global. Estandarizan espacios, servicios y hospitalidad, enfocándose mayoritariamente en la experiencia del usuario final.

Modelos de ingreso: Comisiones basadas en un porcentaje de los ingresos y cuotas por conocimiento, marca y estándares.

Una idea: Hay una oportunidad enorme en la industria de coworking. Por un lado, los desarrolladores inmobiliarios están buscando operadores experimentados porque ya se dieron cuenta de que el mercado se está moviendo hacia rentas flexibles de más corto plazo y que pueden hacer más dinero con una operación de coworking que con una renta tradicional. Por el otro, dada la pandemia, muchos operadores independientes pueden estar abiertos a consolidarse y optimizar operaciones para generar eficiencias y márgenes bajo una marca global.

5.- Operador/Empresa de Administración

Ejemplos: WeWork, Casai, Selina, Dentalia.

Que: Empresas que ocupan espacios a largo plazo y agregan diseño, hospitalidad, tecnología y marca para ofrecer rentas flexibles de corto plazo obteniendo un margen. Frecuentemente co-invierten con los propietarios de los espacios para compartir riesgos de renta e inversión, a cambio de un porcentaje de ingresos.

Modelos de ingreso: Arriendan, diseñan y operan espacios para luego rentarlos con un margen.

Una idea: Con el crecimiento del e-commerce, la urbanización rápida, la densidad en ciudades y espacios de vivienda más pequeños, veo una oportunidad grande de convertir espacio subutilizado en estacionamientos para convertirlos en mini-bodegas para uso personal y de pequeñas empresas, o para centros de distribución de última milla de e-commerce. Ya sea como operador o como franquicia.

6.- Vertical

Ejemplos: Selina, Ustorage, traditional apartment developers with a cohesive look and feel.

Que: Empresas que construyen espacios a la medida en áreas más económicas pero con buen acceso a su mercado meta (bodegas fuera pero cerca de áreas densas, hoteles en playas y pueblos pequeños), o en áreas de moda con mercados de alta gama (departamentos para extranjeros).

Modelos de ingreso: Rentan o compran para construir según sus necesidades operativas y de marca para luego rentar con un margen.

7.- Extra

Hay dos áreas más que vale la pena mencionar que no están relacionadas a renta o uso general de espacio.

La primera es el financiamiento, donde la principal innovación escalable ha sido el crowdfunding para préstamos para desarrollo o para compartir ingresos de renta. Su éxito depende de convertir al real estate en una clase de activos de inversión viable y lucrativa para inversionistas pequeños.

En México, Briq y 100 ladrillos son buenos ejemplos de plataformas que permiten a cualquier persona invertir a partir de 5,000 pesos.

La segunda es hardware. La gran promesa del Internet de las Cosas, hogares inteligentes, etc. Estas innovaciones tienden a convertirse en productos fáciles de copiar con el tiempo. Los ganadores tendrán que diferenciarse a través de big data, algún tipo de efecto de red, o propiedad intelectual. El ejemplo famoso son los termostatos Nest. Mi innovación favorita en esta área últimamente es el sistema de acceso sin llave de Casai.

Oportunidades En Todas Partes

Podemos hacer un cruce rápido para encontrar oportunidades para nuevas empresas y modelos.

Tengo dos formas favoritas de hacer esto. Primero, me gusta cruzar sectores y modelos de negocio, después me gusta agregar el lente de tecnología: big data, economía colaborativa, financiamiento, marketplaces, viralidad, etc.

Al hacer esto surgen preguntas y oportunidades interesantes: ¿Quién está haciendo la franquicia descentralizada de mini-bodegas?, ¿quién finalmente será la plataforma curada de oficinas flexibles ganadora?, ¿dónde está el agregador/franquicia de coworking con altos estándares de hospitalidad y diseño?

*Nota del editor: Las opiniones aquí expresadas son responsabilidad del autor y no necesariamente reflejan la posición de Madaguz Group Company.